PL6117: 42 Cases of Development Control Instrumen

Kasus dan Instrumen Pengendalian Pembangunan (Development Control Instruments)

Inti Bab

• Pengendalian pembangunan bertujuan untuk memastikan pemanfaatan ruang berjalan sesuai dengan Rencana Tata Ruang (RTR) dan untuk meminimalisasi konflik pemanfaatan lahan.
• Terdapat berbagai level panduan di Indonesia, mulai dari Nasional (UU, PP) hingga panduan tingkat kota/kabupaten (Perda, Perwal).
• Sering terjadi ketidaksinkronan aturan antara pusat dan daerah, serta antar sektor (misalnya RTRW vs RDTR vs RPPLH), yang mempersulit pengendalian objek di lapangan.
• Penilaian perwujudan tata ruang di Indonesia saat ini menekankan pada identifikasi “Konsentrasi” dan “Dominasi” pemanfaatan ruang yang melanggar batas daya dukung.

Konsep Utama

• **Development Impact Fee:** Biaya yang dikenakan pada pembangunan baru untuk mendanai pembangunan atau perluasan fasilitas publik (off-site) yang terdampak oleh proyek tersebut. Dana ini tidak boleh digunakan untuk operasi atau pemeliharaan.
• Building Code: Regulasi yang mengatur persyaratan teknis dan administratif dalam pendirian, konstruksi, modifikasi, hingga penghancuran bangunan. Tujuannya untuk memastikan keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan publik.
• Environmental Code: Regulasi standar kualitas lingkungan seperti air, udara, dan tanah untuk mengendalikan kondisi yang berdampak buruk bagi kesehatan publik.
• Design Guidelines & Standards: Panduan tambahan dari pemerintah untuk mengarahkan kualitas visual dan desain bentuk binaan di skala kawasan (tidak terlalu spesifik pada site tunggal).
• Zoning (Penzonaan): Teknik pengendalian pemanfaatan lahan yang memiliki banyak varian teknis, seperti Performance Zoning, Incentive Zoning, dan Exclusionary Zoning.

Mekanisme Penilaian Perwujudan RTR (Permen ATR/BPN No. 21/2021)

Pemerintah menilai implikasi kewilayahan melalui dua metrik pelanggaran:

1. Konsentrasi Pemanfaatan Ruang: Terpusatnya kegiatan pada wilayah tertentu yang tidak sesuai dengan RTR.
2. Dominasi Kegiatan: Kegiatan pemanfaatan ruang tertentu yang sangat dominan dan melanggar arahan pola ruang. Dari evaluasi ini, pemerintah menetapkan:

• Zona Kendali: Area dengan konsentrasi tinggi, melampaui daya dukung, berdampak negatif, dan didominasi pemanfaatan ruang yang melanggar aturan.
• Zona yang Didorong: Area dengan konsentrasi sedang/rendah, tidak melampaui daya dukung, dan perlu ditingkatkan perwujudannya agar sesuai dengan RTR.

Tabel Klasifikasi Instrumen Pengendalian

Tipe Instrumen	Contoh Penerapan dalam Rencana Tata Ruang
Direct Intervention	Penyediaan infrastruktur, akuisisi lahan (land assembly), pembentukan dewan pembangunan (development corporation).
Taxation & Fees	Development impact fee, pajak lahan kosong (vacant land tax).
Standard / Control	Subdivision Control, Demolition Control, Design Standard, Site Plan Control.
Zoning Variances	Planned Unit Development (PUD), Floating Zoning, Interim Zoning.

Mnemonic

“D-B-E-Z” untuk mengingat 4 pilar instrumen fundamental secara global:

• Development Impact Fee (Fokus Keuangan/Infrastruktur).
• Building Code (Fokus Skala Bangunan/Keselamatan).
• Environmental Code (Fokus Ekologi/Sanitasi).
• Zoning & Subdivision (Fokus Tata Guna Lahan/Kawasan).

Pitfall (Jebakan Ujian)

• Hati-hati dengan studi kasus Sahid Condotel Bandung! Kasus ini sering keluar di ujian untuk menjebak mahasiswa terkait hierarki perundang-undangan. Masalah utamanya bukan sekadar pelanggaran KDB, melainkan tabrakan regulasi antara RDTRK (memperbolehkan perumahan) dan RTRWK (menetapkan sebagai kawasan lindung sempadan sungai). Ingat prinsip: Perubahan dari kawasan lindung di tingkat RTRW menjadi zona budidaya di tingkat RDTR harus dihindarkan.
• Development Impact Fee vs Pajak Daerah: Development Impact fee BUKAN ditujukan untuk revenue raising (meningkatkan kas daerah murni) atau memelihara aset lama, melainkan sebagai beban retribusi adil (shift fiscal burden) kepada pengembang baru akibat dampak kedatangan populasinya terhadap kapasitas fasilitas umum (konkurensi).

---

Latihan Soal

1. Studi kasus pembangunan Sahid Condotel di Kota Bandung memberikan pelajaran penting bagi perencana kota terkait kelemahan instrumen pengendalian pembangunan. Apa akar permasalahan dalam kasus tersebut? A. Ketiadaan Development Impact Fee yang dibebankan kepada pengembang. B. Perbedaan klasifikasi zona perumahan dalam RDTRK dengan status kawasan lindung sempadan sungai dalam RTRWK. C. Pelanggaran Building Code terkait batas ketinggian maksimal di Kawasan Bandung Utara. D. Tidak adanya persetujuan lingkungan dalam Sistem OSS. E. Manipulasi dokumen AMDAL oleh pengembang.

• Jawaban: B
• Pembahasan: Lokasi pengembangan kondotel sesuai dengan zona perumahan pada RDTRK Kota Bandung, namun area yang sama ditetapkan sebagai kawasan lindung setempat (sempadan sungai) dalam rencana yang lebih makro yaitu RTRWK Bandung.
• Analisis Opsi Lain: Opsi A, C, D, dan E tidak tepat karena materi perkuliahan secara eksplisit menggunakan kasus Sahid Condotel sebagai contoh dari “rujukan pengendalian tidak konsisten” antara RTRW dan RDTR.

2. Menurut ketentuan umum tata bangunan, instrumen yang digunakan pemerintah untuk memastikan pemenuhan persyaratan teknis pendirian bangunan agar sesuai standar keselamatan, kesehatan, dan kenyamanan adalah?
A. Subdivision Control
B. Incentive Zoning
C. Building Code
D. Planned Unit Development
E. Development Impact Fee \

• Jawaban: C
• Pembahasan: Building Code adalah ketentuan dasar terkait pemenuhan persyaratan teknis dan administratif dalam penyelenggaraan bangunan, didasarkan pada pertimbangan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan keamanan.
• Analisis Opsi Lain: Subdivision control mengatur pemecahan lahan. Incentive zoning adalah teknik zonasi. PUD adalah teknik pengembangan skala besar.

3. Pemerintah kota mengenakan biaya spesifik kepada sebuah korporasi yang membangun apartemen 40 lantai. Biaya ini dikhususkan untuk membangun sistem drainase baru dan jalan raya di luar area tapak apartemen tersebut. Instrumen apa yang diterapkan oleh pemerintah kota?
A. Environmental Code Exaction
B. Demolition Control C. Taxation
D. Development Impact Fee
E. Performance Zoning \

• Jawaban: D
• Pembahasan: Development Impact Fee adalah biaya yang diaplikasikan pada pembangunan baru untuk menghasilkan pendapatan bagi konstruksi atau perluasan fasilitas modal yang berada di luar tapak pembangunan (off-site).
• Analisis Opsi Lain: Retribusi ini tidak murni dipandang sebagai instrumen “Taxation” (peningkatan kas pajak umum) karena sifatnya wajib dialokasikan (dedicated) dan dilarang untuk sekadar memelihara/operasi.

4. Berdasarkan Permen ATR/KBPN No. 21/2021, fenomena terpusatnya kegiatan pemanfaatan ruang pada wilayah tertentu yang tidak sesuai dengan arahan RTR disebut dengan istilah?
A. Dominasi Kegiatan Pemanfaatan Ruang Tertentu
B. Pelampauan Daya Dukung Lingkungan
C. Konsentrasi Pemanfaatan Ruang
D. Zona Kendali
E. Zona Kritis \

• Jawaban: C \
• Pembahasan: Pasal 1 peraturan tersebut mendefinisikan “Konsentrasi Pemanfaatan Ruang” sebagai fenomena terpusatnya kegiatan pemanfaatan ruang pada wilayah tertentu yang tidak sesuai dengan RTR.
• Analisis Opsi Lain: “Dominasi” merujuk pada kegiatan pemanfaatan ruang yang melanggar arahan Pola Ruang secara mayoritas. “Zona Kendali” adalah penetapan zonanya, bukan nama fenomenanya.

5. Apabila sebuah wilayah memiliki konsentrasi pelanggaran pemanfaatan ruang yang tinggi dan sudah melampaui kapasitas daya dukung lahan sehingga menimbulkan dampak negatif, pemerintah akan menetapkan wilayah tersebut sebagai?
A. Zona yang Didorong
B. Kawasan Cagar Budaya
C. Zona Konservasi Ekstrem
D. Zona Kendali
E. Non-conforming Use Zone \

• Jawaban: D \
• Pembahasan: Zona Kendali ditetapkan untuk area dengan konsentrasi pemanfaatan ruang tinggi, melampaui daya dukung lahan, dan/atau terjadi dominasi pemanfaatan ruang tertentu dengan dampak negatif.
• Analisis Opsi Lain: “Zona yang Didorong” berlaku sebaliknya, yaitu bagi kawasan dengan konsentrasi pelanggaran rendah/sedang dan belum melampaui daya dukung.

6. Instrumen Design Guidelines (Panduan Rancang Kota) umumnya memiliki sifat atau karakteristik khusus dibandingkan peraturan hukum tata ruang (Zoning). Manakah dari pernyataan berikut yang merupakan karakteristik Design Guidelines?
A. Hanya berlaku spesifik untuk satu lahan sempit (site-specific).
B. Bersifat mengikat secara hukum pidana.
C. Sebagai panduan tambahan (supplementary) yang bersifat umum untuk kawasan atau tema tertentu.
D. Berfungsi menarik pajak dari papan reklame (sign controls).
E. Mengatur standar keselamatan struktur baja anti-gempa. \

• Jawaban: C \
• Pembahasan: Design Guidelines dikarakteristikkan sebagai supplementary planning guidance (panduan pelengkap) yang umumnya bersifat tidak spesifik hanya pada satu tapak (not site-specific), melainkan fokus pada area besar atau tema tertentu seperti desain shop fronts.
• Analisis Opsi Lain: Opsi A kebalikan dari sifat aslinya. Opsi E adalah cakupan Building Code.

7. Teknik pengendalian Subdivision Regulation/Control berfokus pada?
A. Membatasi ketinggian maksimal bangunan di area pusat kota.
B. Mengatur pengembangan lahan mentah, termasuk standar ukuran persil (lot), tata letak, dan jalan.
C. Menjaga kualitas baku mutu air sungai dari buangan limbah pabrik.
D. Melindungi bangunan bersejarah dari pembongkaran.
E. Menentukan zona-zona larangan membangun akibat risiko banjir. \

• Jawaban: B \
• Pembahasan: Subdivision Regulation mengatur pengembangan lahan mentah untuk hunian dan tujuan lain, mencakup standar tata letak (layout), ukuran persil (lot sizes), hingga infrastruktur jalan.
• Analisis Opsi Lain: Opsi D adalah Historic Preservation. Opsi C berkaitan dengan Environmental Code. Opsi E adalah Flood Plain Zoning.

8. Dalam penilaian perwujudan Rencana Rinci Tata Ruang, komponen rencana yang dinilai meliputi Struktur Ruang dan Pola Ruang. Manakah dari pilihan berikut yang merupakan elemen evaluasi pada komponen Struktur Ruang?
A. Zona dan Subzona
B. Penetapan Kawasan Lindung
C. Jaringan Transportasi dan Pusat Pelayanan
D. Transfer Development Rights (TDR)
E. Daya Dukung Lingkungan Hidup \

• Jawaban: C \
• Pembahasan: Pada hierarki penilaian Rencana Tata Ruang, komponen Penilaian Struktur Ruang terdiri atas: Kegiatan Fungsional, Pusat Pelayanan, Jaringan Transportasi, dan Jaringan Prasarana.
• Analisis Opsi Lain: “Kawasan, Zona, Subzona” merupakan komponen pengujian untuk Pola Ruang.

9. Manakah di bawah ini yang TIDAK termasuk dalam kategori instrumen Direct Intervention (Intervensi Langsung) oleh pemerintah?
A. Penyediaan infrastruktur dasar.
B. Land assembly (konsolidasi lahan).
C. Pembentukan Development corporations.
D. Penerapan rezim Fiscal Zoning.
E. Akuisisi lahan oleh pemerintah. \

• Jawaban: D
• Pembahasan: Fiscal Zoning adalah teknik berbasis Zoning dan peraturan, bukan intervensi pembangunan fisik langsung. Intervensi langsung (Direct Intervention) mencakup langkah pemerintah sebagai developer atau financier, seperti: penyediaan infrastruktur, akuisisi lahan, land assembly, dan pembentukan development corporations.

10. Dalam proses Pemeriksaan Kelaikan Fungsi Bangunan Gedung oleh TABG Kota Bandung, dokumen rencana teknis diuji secara berlapis. Form ARS-03 khusus difokuskan pada pengkajian?
A. Kelaikan struktur bawah (pondasi) dan tahan gempa.
B. Kelengkapan administrasi kepemilikan tanah.
C. Perhitungan Development Impact Fee.
D. Kebenaran rencana teknis yang mencakup arsitektur, struktur, utilitas, serta kesesuaian dengan KRK/RTBL.
E. Analisa Dampak Lalu Lintas (Andalalin). \

• Jawaban: D
• Pembahasan: Form ARS-03 merupakan tahap pemeriksaan dan pengkajian dokumen kebenaran rencana teknis, yang mengevaluasi desain arsitektur (KDB, KLB, GSB), struktur (kekuatan pondasi), utilitas (sanitasi, drainase), dan kesesuaian bangunan khusus.
• Analisis Opsi Lain: Form administrasi umumnya diperiksa pada tahap pengecekan (Check List Form ARS-01) terkait kepemilikan dan legalitas dasar. Form ARS-03 sudah masuk materi teknis arsitektur dan engineering.